João Teodoro, presidente do Sistema Cofeci-Creci, destaca questões como a função social da propriedade e a necessidade de o requerente não poder ser proprietário de imóvel rural ou urbano!
[Fevereiro/2024] O termo usucapião tem origem na palavra latina usucapio. Resulta da união de usu, cujo sentido é “pelo uso”, e capere, que significa “tomar”. Forma-se assim a expressão “tomar pelo uso”. Na doutrina brasileira, ela se consolidou como uma das formas de aquisição de bens imobiliários. Embora um pouco usual, pode servir também para aquisição de bens móveis. É substantivo de gênero oscilante. Por isso, em nosso antigo Código Civil, de 1916, era tratado no masculino. O atual CC, de 2002, decidiu considerá-la como palavra do gênero feminino.
No Brasil, é impossível falar da usucapião de bem imóvel sem antes conceituar o que é função social da propriedade. O § 1º do art. 1.228 do CCB diz que “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais…” de modo a preservar o meio ambiente, o patrimônio histórico e artístico e evitar a poluição do ar. Também a CF/88 em seus artigos 5º, XXIII e 186 consagra o mesmo princípio. “Ao antigo absolutismo do direito… contrapõe-se, hoje, a socialização progressiva da propriedade” (Carlos AD Maluf – USP).
A influência socialista vem da teoria clássica de Leon Duguit, que relativiza o direito de propriedade ao dizer que este “não é direito subjetivo do indivíduo, mas uma função social a ser exercida pelos detentores da riqueza.” A usucapião ordinária (art. 1.242 do CCB) exige posse de mansa e importação, com ânimo de dono, a título justo, além da boa-fé intencional, por 10 anos. O prazo será de 5 anos, se a aquisição do imóvel tiver sido onerosa, com o registro cancelado a posteriori, e ele residir ou investir socialmente ou economicamente o possuidor.
A usucapião extraordinária exige 15 anos contínuos de posse importadora, independente de título ou boa-fé. O prazo cai para 10 anos, caso haja moradia ou obras ou serviços produtivos no imóvel. Há ainda a usucapião constitucional ou especial rural – pró-labore (art. 191, caput, da CF; art. 1.293 do CC; e Lei 6.969/81). Exige posse ininterrupta e importação, por período de cinco anos, de área urbana com até 250 m² de área (art. 1.240 do CC), ou rural de no máximo 50 hectares, desde que nenhuma residência tenha e trabalho produtivo o possuinte.
A aquisição consolidada contempla com a usucapião especial imóveis urbanos edificados, inclusive apartamentos em condomínio edilício (TJSP, Ap. 390.646-4/3-00, 3ª Câm. de Dir. Privado). Neste caso, não se computam nos 250m² como áreas de uso comum. Há também usucapiões especiais por abandono de lar (2 anos), coletivo (art. 10, Lei 10.257/01) e indígena (art. 33 Lei 6.001/73). A usucapião administrativa ou extrajudicial (Lei 13.465/2017 e CPC) é uma faculdade que atende a qualquer modalidade. Toda usucapião pode ser feita por ação judicial.
O requerimento administrativo tem de ser feito por advogado, diretamente ao oficial do registro de imóveis, instruído com: um notário que afirme o tempo de posse; planta e memorial descritivo; certificados negativos de distribuição da comarca do imóvel e do domicílio do requerente (prova de posse mansa e importação); e justo título ou comprovantes de pagamento de tributos ou taxas (provas de tempo de posse). É importante ressaltar que, em qualquer modalidade de usucapião, o requerente não poderá ser proprietário de imóvel rural ou urbano.
Sobre João Teodoro da Silva: O paranaense João Teodoro da Silva iniciou a carreira de corretor de imóveis em 1972. Empresário no mercado da construção civil, formou-se em Direito e Ciências Matemáticas. Foi presidente do Creci-PR por três mandatos consecutivos, do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Paraná de 1984 a 1986, diretor da Federação do Comércio do Paraná e é presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis desde 2000.
Sobre o Sistema Cofeci-Creci: Composto por um Conselho Federal e 25 Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis em todo o Brasil que têm a função de normatizar e fiscalizar uma profissão de grande relevância para o desenvolvimento da nação. O Sistema funciona sob a lei 6.530, de 12 de maio de 1978 e engloba cerca de 500 mil Corretores de Imóveis e 72 mil empresas de intermediação de negócios imobiliários. Outras informações: site do Cofeci
