Fix, empresa de serviços do mercado imobiliário, faz uma checklist com as principais questões que envolvem vagas de garagem
São Paulo, dezembro de 2021 – Vagas de garagem nos condomínios costumam ser um tema bastante debatido entre imobiliárias, proprietários e inquilinos. Algumas dúvidas, como, por exemplo, de quem é a vaga, há alguma lei que garante a possibilidade de locação para uma vaga desocupada, entre outros aspectos sempre tomam conta das reuniões e grupos de mensagens.
A Fix, empresa de serviços do mercado imobiliário, explica que, em um primeiro momento, é importante ressaltar que as vagas de garagem em condomínios são, geralmente, tratadas como propriedade coletiva, mas de uso privativo.
Apesar disso, é importante verificar os detalhes de uso descrito nas normas internas do seu condomínio a fim de entender as especificidades de seu contrato, afinal, a lei do condomínio de seu amigo ou parente poderá diferir do local onde você mora. Outros documentos que poderão constar esse detalhamento estão na convenção e no regimento interno do condomínio.
Porém, uma informação é consenso: a vaga de garagem do condomínio destina-se exclusivamente à guarda de veículos, não podendo ser utilizada como depósito móveis, por exemplo, ou quaisquer outros itens.
Pensando em ajudar a sanar todas as dúvidas, a Fix preparou um checklist com as principais questões que envolvem as vagas de garagem.
Posso alugar ou vender minha vaga da garagem?
Sim, você pode vender e colocar para locação sua vaga, contanto que seja para algum morador e isso está descrito na Lei Federal nº 12.607, de 4 de abril de 2012. A lei proíbe a venda ou aluguel das vagas para pessoas que não morem no condomínio — salvo exceção, que terá que estar registrada expressamente na convenção do condomínio.
A recomendação é que, caso o proprietário decida por comercializar sua vaga, um contrato seja elaborado deixando claro o objetivo do documento, o endereço do condomínio, o local exato da vaga, vencimento do contrato, o valor combinado e os detalhes sobre pagamento, multas e juros.
Para definição do valor, não existem regras específicas. Alguns se baseiam na taxa condominial, outros em proporção dessa taxa, outros em porcentagem do valor do imóvel, sua localidade e etc. Por isso, fica a critério do acordo entre proprietário e locador.
Quais são os tipos de vagas de garagem existentes no condomínio?
Geralmente, os condomínios possuem três tipos de vagas de garagem: as autônomas, as acessórias de unidade autônoma e as de uso comum. Elas estão descritas no Código Civil (Lei 4.591/64 e Nbr 12721/06). Confira abaixo o detalhamento de cada uma delas:
Vaga autônoma: este tipo de vaga conta com matrícula e escritura própria. Trata-se de uma vaga extra. Se o morador já possui uma vaga por direito na escritura do seu imóvel, mas precisa de uma segunda vaga, são pelas autônomas que deve buscar.
Acessória de Unidade Autônoma (ou determinada): esta vaga já é específica para o condômino assim que compra o imóvel. Logo, trata-se de uma vaga que fica sempre atrelada à casa/apartamento, considerada como parte acessória. Não podem ser vendidas separadamente.
Vagas comuns: essas são as vagas que geralmente fazem parte da área comum da casa ou apartamento. Para utilizá-la, é preciso consultar as normas internas do condomínio. Neste tipo de vaga, os moradores possuem apenas o direito a uso, não sendo permitido sua locação ou venda.
Nesse caso, há ainda uma subdivisão chamada “divisão proporcional”, também conhecida como vaga de estacionamento, onde não existe atribuição para seu uso. Quem chegar primeiro, utiliza. E também há a “divisão não proporcional”: esta vaga pode ser utilizada por um ou mais condôminos. O morador não terá a propriedade da vaga, mas poderá utilizar da vaga, de forma determinada ou indeterminada.
De forma geral, há ainda as vagas ‘livres’ e as ‘presas’. Nas livres, os motoristas não dependem de outros para retirar o carro da garagem. São geralmente as mais desejadas. Já as presas, são vagas com outra na frente ou atrás, logo, é necessário solicitar ao morador responsável que mova seu carro.
Como é feita a distribuição das vagas de garagem?
Este tema é geralmente definido em reuniões de assembleia do condomínio. Na convenção será necessário definir as regras de uso, o sistema para escolha das vagas, com qual frequência os sorteios deverão ser realizados (caso os moradores não concordem em ter vagas definitivas), quais serão as vagas reservadas para portadores de deficiência física, entre outros pormenores. Toda dúvida é válida nessas reuniões para que não haja problemas posteriormente.
Contudo, vale lembrar que a distribuição só vale para as vagas que não são determinadas, pois, estas, como dito anteriormente, já estão atreladas a um apartamento ou casa em específico. Em todo caso, é importante consultar a imobiliária ou intermediador responsável pelo seu contrato.
São os síndicos que geralmente se responsabilizam por organizar tal assembleia e garantir que haja democracia nas escolhas, onde todos os moradores possuam direito a escolha e opinião. Em casos de desacordo, as maiorias devem prevalecer.
E os sorteios das vagas, como são feitos?
Também realizado em assembleias, os sorteios precisam registrar seus resultados na convenção do condomínio e no regimento interno do condomínio. Nesse momento, também pode ser definido o esquema de demarcação fixa ou rotatória. Em todo caso, é importante que se tenha a planta da garagem para facilitar a escolha das vagas.
Na fixa, cada morador tem a sua vaga estipulada e essa não será alterada. Apesar deste quesito poder ser definido nos sorteios, há determinação prioritária por parte da planta do imóvel. Já na rotatória, quem chegar primeiro pega a vaga, pois não há definição pré estabelecida.
As formas mais conhecidas de sorteios são: sorteio da vaga e unidade ao mesmo tempo, que não dá a possibilidade de escolha da vaga, sorteio apenas da unidade, onde o condômino tem o direito de escolha da vaga, e o sorteio com rodízio pré combinado, no qual as vagas são utilizadas por tempo determinado até que um novo sorteio aconteça, afinal, sempre há as vagas privilegiadas e as menos privilegiadas.
Posso guardar mais de um automóvel em uma vaga de garagem?
Muitos se perguntam se é permitido estacionar um carro e uma moto (ou até mesmo uma bicicleta), por exemplo, na mesma vaga. Como dito anteriormente, vale consultar a convenção do condomínio do seu imóvel, pois para cada lugar uma regra pode diferir da outra. Contudo, na maioria dos casos, não é permitido, pois a vaga foi designada para um só automóvel.
Isso porque a limitação do espaço pode atrapalhar o manuseio do carro de outro morador. Logo, se as regras do seu condomínio permitirem, não há problemas ou qualquer lei geral, ou externa que proíba.
