Por Marcus Novaes
Recentemente lancei o e-book “10 dicas para economizar na compra do seu apartamento”, onde levanto questões que pude aprender, entender e analisar ao longo dos 15 anos atuando com Direito Imobiliário. Após uma das piores crises econômicas da história do Brasil, o setor imobiliário passa por uma transição e tem crescido gradativamente. Assim como a busca por imóveis tem crescido, é importante reavermos os cuidados jurídicos necessários para este investimento.
Todo o material foi desenvolvido com base em casos de clientes com quem pude trabalhar. Ressalto que não é possível esgotar todas as medidas preventivas para a aquisição de um imóvel, mas espero alertar sobre as principais questões que devem sem tomadas antes de fechar negócio. Meu objetivo é te ajudar a evitar prejuízos, perda de tempo, frustrações e, principalmente, economizar imposto e despesas com a aquisição.
1 – Pesquise na internet antes de sair de casa
Analise preços médios de imóveis no padrão de seu interesse. Deve-se levar em conta propostas de desenvolvimento para a região escolhida como chegada de metrô, comércios e demais questões que possam alterar o valor. Sabendo o preço do m², você poderá analisar se o valor do pedido inicial está de acordo com o mercado. Pesquise sobre o condomínio no site do Tribunal de Justiça, Prefeitura, etc. A economia começa numa boa negociação.
2 – Visite a região pessoalmente
Não compre no escuro! Conheça o bairro em que pretende morar, vá em dias e horários diferentes para entender sua movimentação e rotina. Converse com moradores, comerciantes, corretores e especialistas da área. É essencial conhecer o lugar antes de fechar negócio.
3 – Escute opinião de outras pessoas em quem você confia
Agora é hora da avaliação final digerindo e entendendo tudo o que foi coletado até então. Converse com pessoas de sua confiança, elas podem ter informações e visões diferentes que possam te ajudar.
Agora que você já escolheu o imóvel, passamos paras as dicas principais, que visam minimizar riscos, majorar a segurança jurídica e economizar com impostos e taxas.
4 – Não assine nada sem ler
Evite assinar contratos antes de ser auxiliado por um advogado especializado. Se não for possível contratar um advogado, leia e conteste sem medo. Peça ao vendedor ou imobiliária uma cópia da minuta para análise antes de agendar a data da assinatura.
5 – Verifique o valor do Imposto Predial e da Taxa Condominial
Se atente ao valor do IPTU pois ele pode prejudicar a revenda ou locação do imóvel. Na aquisição, além da análise da certidão negativa de débito, que certifica a inexistência de débito, procure saber também o valor mensal e atual do imposto. Verifique também o valor da Taxa Condominial e se há muita inadimplência, o que pode alterar o valor da compra.
6 – Visite a vaga de garagem e leia a convenção do condomínio
Verifique onde as vagas de garagem são localizadas e se elas integram a mesma matrícula do apartamento, conjunto comercial ou galpão comercial que integram o condomínio. Vagas de difícil acesso e localização ruim podem depreciar o valor do imóvel. A leitura da convenção do condomínio é necessária para evitar surpresas após a compra, como também proibição de animais, bicicletas e outras.
7 – Conheça bem os custos envolvidos na transação
Saiba quais são despesas de compra e venda, como custos dos cartórios de notas e de registro de imóveis e ITBI que varia conforme o município. Todas são pagas pelo comprador, além da comissão imobiliária. Despesas com certidões, normalmente, são pagas pelo vendedor, mas também podem ser de responsabilidade do comprador, dependendo da negociação.
As despesas de escritura são devidas ao Cartório de Notas, as despesas com o registro são devidas ao Cartório de Imóveis e o Imposto de Transmissão devidos à Prefeitura e normalmente exigido no ato da escritura. Todos são baseados no valor da transação ou no valor venal, o que for maior.
8 – Verifique a possibilidade de redução de impostos
Não feche negócio sem saber qual é a base de cálculo para o imposto ITBI cobrado para a prefeitura. Nos casos com base no Valor Venal de Referência, como aqui em São Paulo, esse “valor referência” é muito acima do valor de mercado e apesar do comprador ter pago valor inferior à ele, é obrigado a recolher o imposto sobre com base neste valor da Prefeitura, sendo coagido a recolher imposto e despesas de Escritura e Registro maiores do que realmente devido.
Esta é a minha principal dica! Procure um advogado especializado na área antes de lavrar a escritura definitiva para que seja analisada a possibilidade de redução de imposto despesas. Se você já pagou o imposto, não fique triste, é possível restituir o valor è maior e não é tão demorado!
9 – Análise Jurídica das certidões do vendedor
“Quando a oferta é boa o santo desconfia!” Este ditado nem sempre pode ser considerado uma verdade. O apontamento nas certidões forenses do vendedor nem sempre podem inviabilizar um negócio. Muitas pessoas ficam com receio, e deixam de fazer bons negócios devido à existência de pequenas dívidas ou ações judiciais. Muitas vezes, os riscos podem ser calculados e evitados e esses apontamento, podem ser motivo de abatimento do preço! Busque um advogado especializado para analisar toda a documentação para analisar a possibilidade de fazer bons negócios.
10 – Consultoria Jurídica Imobiliária é investimento
O advogado especializado na área imobiliária poderá minimizar os riscos existentes em qualquer negócio, possibilitando a realização de bons negócios e, ainda, apresentar soluções para que o comprador economize impostos.
Essas são as minhas principais lições que compartilho com vocês ao se realizar a compra de um imóvel. Acompanhe meu canal Dr. Poupança no YouTube onde estão disponíveis um compilado de informações que podem agregar na sua pesquisa, compra e venda de imóveis em leilão, permuta e até recebimento de herança e partilha de bens.
Sobre Marcus Novaes
Também conhecido como Doutor Poupança por seu canal no YouTube, o advogado Marcus Novaes é especialista em recuperação de ativos.
Constantemente, orienta seus clientes sobre “teses rentáveis” ligadas ao mercado imobiliária, tributário e outras áreas do direito, dentre elas, teses que possibilitam oferecer a redução e restituição de imposto de transmissão de imóveis ITBI e ITCMD.
Com 18 anos de experiência, atua neste segmento desde o início de suas atividades profissionais sempre oferecendo à imobiliárias, proprietários, investidores e empresários uma assessoria completa em todas as fases da aquisição de imóveis, seja através de compra e venda particular, integralização de quotas sociais, leilão, herança ou partilha ou na administração e locação de imóveis.
Também atua no “Planejamento Sucessório” reduzindo custos, impostos e possibilidade de litígio entre herdeiros e na “Proteção de patrimônio e redução de Imposto de Renda”.
Para saber um pouco mais sobre o advogado, acesse http://www.madinovaesadv.com.br/, e também pelo facebook no @madienovaesadvogados/. Nos últimos anos vem se especializando no estudo, criação e divulgação de teses rentáveis para seus clientes, em diversas áreas do direito.
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Fonte: Carolina Lara – Assessoria de Imprensa e Conteúdo
