Cláusulas Especiais que podem salvar o seu negócio
Poucos as conhecem, menos ainda os que as utilizam com proveito.
A sua “irmã” mais célebre é a Cláusula Resolutiva (antigo Pacto Comissório), que prevê o desfazimento da venda pela inexecução de uma ou mais obrigações contraídas no negócio. É geralmente empregada quando há pagamento previsto para depois da escritura. Fica averbada na matrícula e deve ser cancelada após a integral quitação.
OK, sem dúvida é uma solução muito útil no meio imobiliário. Mas será a única?
Certamente não! E dentre as “saídas estratégicas” que o ordenamento dispõe, iremos tratar aqui de 4 cláusulas notáveis que podem tirar uma transação imobiliária de apuros que seriam insuperáveis sem as suas assistências. São elas: retrovenda; venda a contento; venda sujeita a prova; e preferência. Suas bases legais estão nos artigos 505 a 520 do Código Civil.
A RETROVENDA garante ao vendedor o direito de recobrar o imóvel, dentro do prazo estipulado (não superior a 3 anos), desde que restitua o preço (corrigido) ao comprador, incluindo-se aí as despesas inerentes ao negócio e aquelas que realizou com a anuência do vendedor.
Fica averbada na matrícula e vale contra terceiros, isto é, caso o comprador resolva ceder o imóvel a outrem, o antigo vendedor pode recobrá-lo mesmo assim, e melhor, sem a incidência de ITBI.
Não raro vemos empréstimos culminarem em retrovenda. Ao invés do credor pegar o imóvel em garantia, recebe-o para si, devolvendo-o quando (e se) o devedor quitar o débito. Não o quitando, o credor já estará com o bem incorporado ao seu patrimônio, livrando-se de todo um processo em que teria de executar a garantia.
Já a VENDA A CONTENTO é realizada sob condição suspensiva e só se reputará perfeita quando o adquirente manifestar formalmente o seu agrado. Sob semelhante condição se dá a VENDA MEDIANTE PROVA, porém, aqui, a eficácia do negócio não fica atrelada ao gosto do comprador, mas sim que o bem possua as qualidades asseguradas pelo vendedor (potenciais construtivos, licenças, ausência de embargos e reservas, etc).
Em ambos os cenários, enquanto pender a condição suspensiva, o comprador fica equiparado a um mero comodatário (alguém que recebe algo para ser usado e depois restituído).
Por óbvio, pode-se lançar mão de um acervo de disposições acessórias para dar segurança às partes em uma transação desta natureza.
Em palestras, vemos inúmeros corretores recordar transações que poderiam ter sido salvas se, ao tempo, tivessem uma ideia, ainda que vaga, destas pequenas “chaves”.
Por fim, a PREFERÊNCA. Trata-se de uma convenção inserida no contrato que obriga o comprador, caso este resolva se desfazer do imóvel no futuro, a primeiro oferecê-lo ao vendedor original, pelo preço rigorosamente equivalente ao que irá por em negociação (ainda que seja dação em pagamento).
Alguns direitos de preferência decorrem da lei, como no caso do condômino de bem indivisível (não pode vender a estranhos sem antes oferecer aos demais co-proprietários) e do locador (deve oferecer primeiro ao locatário antes de vender).
Quando não decorre da lei, geralmente propomos a preferência ao nos depararmos com um vendedor hesitante, seja por guardar uma afeição particular pelo bem, ou não quer que o mesmo vá parar em quaisquer “mãos”. Neste cenário, uma cláusula de preferência didaticamente proposta e habilmente redigida, pode assegurar ao vendedor a confiança necessária para se desapegar.
ANTONIO LUIZ PEREIRA JUNIOR
Advogado Master of Laws IBMEC
Especialista FAE Business School
Sócio fundador do escritório ALPJ Sociedade de Advocacia
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Por Antônio Luiz Pereira Junior
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