A profissão de leiloeiro no Brasil está regulamentada pelo Decreto Federal 21.981, de 19 de outubro de 1932, com modificações introduzidas pelo Decreto Federal 22.427/33 e pela Lei nº 13.138/2015. A regulamentação tem força de lei. Foi outorgada pelo então Presidente da República Getúlio Vargas, que chegara ao poder mediante um Golpe de Estado, conhecido como Revolução de 30, durante a primeira fase da era Vargas (1930-1945), que durou de 1930 a 1934, época em que foi outorgada a terceira Constituição Brasileira.
Portanto, embora a Lei 6.530/78 garanta reserva do mercado de intermediação de negócios imobiliários aos Corretores de Imóveis, os leilões de imóveis (e de quaisquer outros bens) são realizados sob a égide de leiloeiros devidamente credenciados, na forma ditada pelo Decreto Federal acima citado. Por isso, em regra, nossos profissionais não se interessam por esse relevante segmento de negócios. Não há estudos que indiquem o quanto a venda de imóveis em leilão representa, mas sabe-se que não é nada desprezível.
Como então poderiam os Corretores de Imóveis explorar esse filão? Resp.: Prestando assessoria a quem por ele se interesse. O corretor de Imóveis Guilherme de Lima, diretor da Facilit Imóveis/PR, discorreu sobre o tema em um programa do projeto Corretor Conteúdo, do IBREP – escola imobiliária. Segundo ele, a resposta imediata à pergunta-título deste artigo é SIM. Vale muito a pena assessorar clientes interessados em imóveis de leilão. E o mercado não é restritivo. Há imóveis residenciais, comerciais, industriais e rurais de todos os padrões.
Tais imóveis resultam de execução extrajudicial ou judicial de dívidas ou tributos não pagos ou de iniciativa privada. Os preços de oferta geralmente são bem abaixo dos de mercado, de 20% até 50%. O leilão judicial é determinado pelo Juiz. É o que mais compensa. O imóvel pode ser arrematado por até 50% do valor da avaliação. O leilão extrajudicial rege-se pela Lei 9.514/97, da alienação fiduciária. No primeiro pregão, a oferta é pelo valor da avaliação; no segundo, pelo valor da dívida, mais as despesas do processo, inclusive comissão do leiloeiro.
No leilão privado, o imóvel é ofertado por qualquer pessoa física ou jurídica. Pode ser ótimo negócio. Em geral, a oferta é por valor bem menor que o de mercado. Por último, há o leilão público, que abrange imóveis pertencentes a órgãos do poder público, inclusive a Caixa Econômica. Pode interessar a qualquer pessoa, física ou jurídica, para uso próprio, ou para revenda. No primeiro caso, a inexperiência do interessado é o gancho para que o Corretor seja seu assessor; no segundo, além do desconhecimento, a falta de tempo do investidor favorece o Corretor.
Quem investe geralmente não tem tempo ou não sabe avaliar o negócio para deduzir se ele é de fato rentável. Quem tem essa expertise é o Corretor. Uma boa assessoria pode resultar em excelente negócio para o investidor, que pode revender rapidamente o imóvel com bom lucro. O Corretor tem a chance de ganhar 10% ou mais a título de honorários, na assessoria e na revenda. O segredo, no entanto, está em ter o conhecimento necessário para bem assessorar seus clientes. Antes de entrar no negócio, portanto, é necessário estudar muito!
João Teodoro da Silva
Presidente – Sistema Cofeci-Creci – 25/JUN/2022
