*Pedro Davidoff
Uma das tendências do mercado imobiliário contemporâneo é o modelo de locação não residencial/comercial denominado Built to Suit, ou em uma tradução livre, “construído para servir”.
Trata-se de uma inovação legislativa, um “estrangeirismo contratual” que importa do direito anglo-saxão maior autonomia de vontade entre as partes.
Em razão das transformações sociais e econômicas, novos modelos contratuais se fazem necessários. É uma tarefa dos legisladores e operadores do direito acompanhar essa constante evolução. Nesse contexto, o Built to Suit foi incorporado a legislação locatícia pela Lei 12744 de 2012, e desde então vem contribuindo muito para o mercado de “real estate” brasileiro, viabilizando desmobilizações patrimoniais, dando vazão a recursos financeiros para necessidades operacionais de caixa e investimentos o fomentando inclusive o mercado financeiro por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários comercializados com Companhias Securitizadoras.
Foco no que mais interessa
Muitas empresas, seja por uma questão de competitividade, governança ou regulamentação não são proprietárias de seus estabelecimentos físicos. Ao invés de imobilizar o capital em um bem imóvel, de raiz, optam por injetar recursos em seu objeto social, fomentando assim a atividade empresarial em si, ou mantendo em outras aplicações financeiras com mais liquidez.
A aplicação em imóveis por empresas com finalidade e ramos de atuação diversos esbarra em um problema: a liquidez. No mercado atual, quem precisa vender um imóvel, muitas vezes demora anos para realizá-lo.
A lógica de locar ao invés de construir uma ou várias sedes para a empresa é simples: cumprindo o objeto social, existe muito mais chance de lucro do que especulando no mercado imobiliário, titularizando imóveis, principalmente para uma empresa que não é do ramo.
O Built to Suit no segmento bancário, financeiro
Para um Banco ou cooperativa de crédito, por exemplo, é muito mais rentável emprestar a clientes e cooperados o valor equivalente aos milhões que necessariamente seriam investidos em uma construção ou aquisição de um terreno para instalação de uma agência. O valor dos juros obtidos com esse capital que seria imobilizado e foi ofertado ao mercado supera o custo das locações mensais. Além da questão da viabilidade financeira, inúmeras regulamentações do Banco Central limitam a capacidade de uma empresa do setor financeiro de possuir patrimônio imobilizado sem liquidez.
Presença forte no ramo farmacêutico
No ramo farmacêutico o BTS também é praticamente uma regra. Com o custo equivalente ao da construção de uma loja, a rede consegue locar e montar uma série de outras lojas utilizando a locação “Built to Suit”, cumprindo com êxito seu objeto social.
Oportunidade para o investidor
É aí que surge a oportunidade para o investidor. Mediante a contratação prévia e garantia de uma remuneração justa ao longo do tempo, o investidor, adquire, constrói ou reforma um imóvel na medida e sob encomenda para o LOCATÁRIO. Geralmente são alugueis duradouros, com prazo de vigência de 15, 20 anos, e com valores superiores à média do mercado. Grandes redes inclusive costumam ter plantas e projetos padrão a serem construídas ao custo do LOCADOR.
Diferenças entre o Built to Suit e a Locação Tradicional
Em contrapartida a tal investimento, naturalmente o aluguel não pode ser composto apenas pela remuneração da locação em si. Também deve visar remunerar o proprietário ao longo do contrato pelo capital investido na construção/aquisição ou substancial reforma estratégica e sob encomenda para o LOCATÁRIO.
É muito comum nesses casos também a presença de uma companhia securitizadora. O Locador não raro transfere seus direitos de crédito à companhia, recebendo à vista o valor estabelecido. A companhia securitizadora, por sua vez, transforma o crédito do aluguel futuro em lastro de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI´s) e os negocia no mercado, nos termos da lei 9514/1997.
Segurança Jurídica
Para viabilizar esse novo modelo de contratação, a Lei 12744 de 2012 incluiu o art. 54 – A na Lei do Inquilinato, que trouxe maior segurança jurídica quando bem disciplinados no Contrato. A assessoria de um advogado especialista, que entende da matéria, é um fator essencial para garantir o retorno do investimento e conferir mais segurança ao negócio.
A Lei do Inquilinato (Lei 8245/1991) é uma lei de ordem pública. Por mais que o papel aceite tudo, são normalmente eivadas de nulidade as cláusulas do contrato que visem elidir à Lei de Locações.
Já quando pactuada uma Locação no formato BTS, a regra protetiva prevista na clausula 45 da lei de locações é mitigada.
De acordo com o Art. 54-A da Lei 8245/1991 trazido pela última reforma legislativa, em locações atípicas como o BTS, prevalecem as condições contratuais livremente estipuladas entre as partes contratantes, conferindo assim expressiva importância a qualidade jurídica do instrumento contratual.
Confere muito mais segurança ao investidor poder estipular, por exemplo, que caso o Locatario entregue o imóvel e pretenda romper o contrato antes do prazo estipulado, serão devidos todos os aluguéis até o fim do contrato, e não apenas a multa de até 3 aluguéis proporcionais geralmente aplicada no mercado.
A renúncia ao direito de revisão do valor da locação, que usualmente é um direito garantido pela lei de locações, também é uma inovação que traz mais segurança ao investidor do BTS . Por mais que os valores de mercado daquele segmento de locação mudem, há o compromisso de remuneração da construção feita sob encomenda, e não apenas da locação em si.
Enfim, trata-se de um modelo interessante que permite ao empreendedor investir em seu “core business” sem se lançar a sorte no mercado imobiliário, e garante aos investidores mais segurança jurídica, fomentando a atividade empresarial e garantindo uma fonte de renda ao investidor ao longo do tempo.
Pedro Davidoff – Advogado
Pós-Graduando em Direito Processual Civil no Instituto de Direito Romeu Felipe Bacellar;
Pós-Graduando em Direito Imobiliário pela Universidade Positivo;
Corretor de Imóveis pelo CRECI-PR;
Crédito: Divulgação
Fonte: DFDS Advogados
