Questões como juros de obra e prazo de entrega devem ser observadas pelo consumidor no momento da compra
Ter um lugar para chamar de seu é o sonho de 87% dos brasileiros. É o que revela a pesquisa Censo de Moradia/ Instituto Datafolha. Por conta disso, os imóveis na planta têm ganhado cada vez mais a atenção dos consumidores, tanto para quem pretende adquirir o imóvel para morar sozinho ou com a família, quanto para quem quer investir.
O mercado imobiliário sofreu forte impacto no ano de 2021 devido a pandemia de Covid-19, no entanto, o cenário começa a mudar e as projeções para 2022 são mais animadoras para o setor, que começa a se reerguer.
Dados de relatórios operacionais já divulgados por 15 incorporadoras listadas na Bolsa mostram que os lançamentos consolidados no primeiro trimestre alcançaram R$ 6,3 bilhões, avanço de 14,8% em relação ao mesmo período de 2021.
As vendas líquidas alcançaram R$ 6,4 bilhões, aumento de 6,7% na mesma base de comparação anual. Já a velocidade média trimestral de vendas (que mede as vendas em relação ao estoque total) caiu de 22,9% para 18,1%.
O sonho da casa própria
Para quem está buscando um lugar para chamar de seu, os imóveis na planta podem ser uma boa opção, mas é necessário ter alguns cuidados, conforme avalia o advogado Luiz Paulo Dammski, do escritório Dammski & Machado, de Curitiba/PR.
De acordo com ele, num primeiro momento, o modelo de negócio parece perfeito: a construtora capta recursos diretamente do comprador, sem precisar pagar elevados juros ao sistema financeiro nacional; o comprador leva vantagem ao pagar um preço inferior àquele que seria praticado por um imóvel semelhante já pronto. Com menos intervenientes e sem a incidência de elevados juros para financiar a obra, o custo final é inferior, se refletindo em vantagem ao consumidor final.
“Na prática, algumas circunstâncias que não são incomuns podem tornar a aquisição de um imóvel na planta mais onerosa e, por vezes, tormentosa, do que a aquisição de um imóvel já finalizado. Isto se dá porque, ao realizar a aquisição de um imóvel na planta, se estabelece, entre construtora, comprador e banco financiador, um contrato que prevê, dentre outros compromissos, o prazo para entrega da obra. Esta data traz repercussões de suma relevância para a existência (ou não) de vantagem na utilização deste modelo de negócio”, afirma o advogado.
Juros de obra
Logo após formalizar referido contrato, o comprador já passa a desembolsar mensalmente valores que são comumente alcunhados de “juros de obra”. Estas parcelas, apesar de serem cobradas pela instituição financiadora do imóvel, não se prestam à amortização do saldo devedor, que permanece congelado até a entrega da obra. Os valores pagos a título de “juros de obra” servem única e exclusivamente para atualizar o valor real da obra.
“Na prática, conforme a obra avança, o valor dos “juros de obra”, igualmente, aumenta, podendo até mesmo superar o valor previsto para as parcelas do financiamento. Colabora para o crescimento do valor das parcelas a variação do INCC – Índice Nacional de Custos da Construção –, índice inflacionário que mensura a inflação para produtos e serviços utilizados em obras de construção civil”, explica o especialista.
A cobrança é legítima e devida, no entanto até a data estipulada contratualmente para a entrega do imóvel. Ainda que a obra atrase e não seja entregue na data prevista, a cobrança dos “juros de obra” não pode ultrapassar a data prevista contratualmente. Qualquer cobrança que superar tal data é indevida e dá direito à restituição por parte do comprador, o que, todavia, demanda a utilização das vias judiciais na esmagadora maioria dos casos.
“A aquisição de imóvel na planta não necessariamente será mais dispendiosa ou tormentosa que a compra de um imóvel finalizado. Os fatores que definirão a vantagem (ou não) desta modalidade envolvem a credibilidade da construtora em honrar seus compromissos, a análise do mercado de imóveis e, ainda, algum conhecimento sobre custos na construção civil. O importante é saber, com precisão, os riscos envolvidos e o custo econômico da escolha realizada”, conclui Dammski.
