PERSPECTIVA DO VENDEDOR
Negociar um imóvel que está em inventário exige cautela. As orientações variam conforme o polo em que você se encontra: interessado comprador ou futuro vendedor. Assim, a bem da didática, nesta edição, abordaremos a perspectiva do vendedor e, na seguinte, a do comprador.
Pois bem, se sua pretensão é vender um imóvel que está sendo inventariado, provavelmente sua condição seja a de herdeiro(a) ou viúvo(a) meeiro(a). Neste cenário, muito comum, tecemos algumas orientações, as quais não dispensam a devida assessoria jurídica. Comecemos pela sucessão em si:
* Se todos os herdeiros forem maiores (capazes), concordes com a partilha e não houver testamento – o inventário poderá ser feito extrajudicialmente, ou seja, por escritura pública em tabelionato, procedimento muito mais célere se comparado ao judicial;
* Certifique-se que as certidões no CPF do falecido estejam negativas, sobretudo as da Receita Federal, Estadual e Municipal, estas duas últimas não só de onde o mesmo tinha domicílio, mas também aonde ele tinha bens;
* Confirme não haver débitos de IPTU, pois, além das certidões acima, é necessária a negativa do cadastro municipal dos imóveis da herança;
* Tendo imóvel rural, é preciso que o ITR esteja pago e os cadastros ambientais em dia (CAR, NIRF e CCIR);
* Por mais que o interesse em vender recaia sobre um determinado imóvel, é importante que todos os bens a inventariar estejam regulares, sob pena de comprometer o conjunto.
Superados os itens acima, caso não se possa (ou não se queira) esperar o término do inventário para pôr algum imóvel do espólio em negociação, passemos às orientações relativas à pretendida venda:
* Não formalize transação em caráter definitivo, afinal, o inventário ainda não terminou;
* Utilize-se de pré-contrato, ou seja, compromisso ou promessa de negócio. Nas considerações do instrumento, deixe claro que o bem se encontra (ou será) submetido a inventário, com previsão de lhe ser integralmente partilhado quando os quinhões forem distribuídos. É provável que o comprador exija anuência de todos os herdeiros;
* Cuide com os prazos estipulados para término e registro do inventário, mas, principalmente, da pena eventualmente definida para tanto. Se possível, ajuste um prazo adicional de tolerância. Lembre-se, num inventário extrajudicial é possível gerir melhor o tempo;
* A cessão de direitos hereditários é ineficaz para negócios que envolvam bens singulares do inventário, ela serve para transações específicas que englobam todo o quinhão hereditário;
Por fim, uma dica preciosa, apesar de complexa: uma vez definidos quais imóveis serão negociados em curto ou médio prazo após o inventário, é possível planejar para atenuar a carga tributária.
Esse planejamento considera o Imposto Causa Mortis (ITCMD) de um lado e, de outro, o Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital a ser auferido nas futuras vendas. Isso porque, na Declaração Final do Espólio, abre-se a oportunidade de atualizar o valor declarado dos bens sem perder as reduções e isenções conquistadas pelo de cujus. Mas calma, isso não quer dizer “imposto zero”. Não raras vezes, opta-se por um planejamento direcionado somente ao imposto causa mortis, porém, quando os herdeiros vendem o imóvel, lá vem o “leão” com uma mordida muito mais dolorida, até porque, nestes casos, a alíquota do IR é de 15% (sobre o lucro imobiliário, é verdade), já a do ITCMD é 4%. Faça as contas!
Antonio Luiz Pereira Junior
Advogado Master of Laws IBMEC
Especialista FAE Business School
Sócio fundador do escritório ALPJ Sociedade de Advocacia
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- Por Antonio Luiz Pereira Junior
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