*Por Antônio Luiz Pereira Junior
Nova lei afeta substancialmente a formulação e a resolução de seus contratos junto aos adquirentes.
Em vigor desde a sua publicação, a Lei nº 13.786, de 27/12/2018, trouxe disposições de impacto não só jurídico, mas sobretudo econômico, na contratação com adquirentes de unidades imobiliárias em incorporação (alterando a Lei 4.591/64) e em parcelamento de solo (alterando a Lei 6.766/79).
Neste artigo abordaremos os impactos atinentes à incorporação e, na próxima edição, ao loteamento.
Antes, porém, vale ressaltar que, acima das exigências contratuais, a Lei visa maior continuidade e segurança jurídica aos negócios imobiliários, atenuando não só os índices de desfazimento, mas as incertezas em torno do distrato, afastando, oxalá, a sombra que colocava em risco a viabilidade do próprio empreendimento, conforme fosse.
A bem da didática e ciente que o leitor alvo desta matéria é essencialmente prático, optamos por relacionar as principais mudanças de forma objetiva e numerada, ao invés de dissertá-las.
1) Obrigatoriedade do Quadro Resumo, com:
1.1) Preço total da aquisição;
1.2) Valores de entrada e das parcelas, com suas condições de pagamento e seus percentuais sobre o valor total do contrato;
1.3) Comissão de corretagem, sua forma de cumprimento e a identificação precisa de seu beneficiário;
1.4) Índices de correção monetária e taxas de juros, com os seus aspectos temporais e matemáticos (se mensal ou anual, se nominal ou efetivo);
1.5) Consequências do desfazimento do contrato, com destaque negritado para as penas aplicáveis e os prazos para devolução de valores;
1.6) Possibilidade do direito de arrependimento;
1.7) Prazo de quitação pelo adquirente após a conclusão da obra;
1.8) Informações sobre os ônus que recaiam sobre o imóvel quando dado em garantia para a consecução do empreendimento (financiamentos, em especial);
1.9) Nº do registro do memorial de incorporação e respectiva matrícula e cartório imobiliário;
1.10) Prazo final para conclusão da obra e as penas por sua intempestividade.
2) Identificada a ausência de algum dado acima, será concedido prazo de 30 dias para aditamento, findo o qual, não sanada a omissão, restará caracterizada justa causa para o adquirente rescindir o contrato;
3) O prazo de tolerância para o término do empreendimento não será superior a 180 dias e deve ser pactuado de forma clara e destacada no contrato. Ultrapassado esse prazo e não tendo o adquirente dado causa ao atraso, o mesmo escolherá entre: (i) rescindir o contrato e receber integralmente o que pagou, corrigido e com multa, em até 60 dias; (ii) ou manter o contrato e receber indenização de 1% por mês de atraso, sobre o valor total (e corrigido) pago à incorporadora;
4) As consequências da resolução do contrato necessita de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura apartada junto a essas cláusulas, que deverão estar redigidas em destaque;
5) Ainda que o contrato seja resolvido por inadimplência do adquirente, ele continua fazendo jus à restituição atualizada do que pagou, porém, neste caso, a incorporadora poderá RETER consigo o seguinte:
5.1) A integralidade da Comissão de Corretagem;
5.2) Uma pena convencional de 25% sobre a quantia paga pelo adquirente, independente da incorporadora demonstrar qualquer prejuízo. Caso a incorporação esteja submetida ao regime de afetação, essa retenção pode ser de até 50% e a restituição ao adquirente pode ser feita em até 30 dias após o habite-se. Fora da afetação a restituição tem de ser feita em até 180 dias após a rescisão;
5.3) Se a rescisão ocorrer após a unidade ser disponibilizada ao adquirente, pode a incorporadora reter ainda: (i) impostos reais sobre o imóvel; (ii) cotas condominiais; (iii) 0,5% sobre o valor atualizado do contrato por dia de fruição; (iv) demais encargos incidentes sobre o imóvel, desde que previstos em contrato;
5.4) No caso de revenda da unidade pela incorporadora, ou do adquirente encontrar comprador substituto, ou mesmo, de ocorrer leilão – a Lei traz disposições específicas;
5.5) Poderão as partes, em comum acordo e por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas em Lei;
6) Por fim, o direito de arrependimento: os contratos firmados fora da sede do incorporador (como em stands de venda) permitem ao adquirente arrepender-se, devendo lhe ser devolvidos todos os valores eventualmente antecipados, inclusive comissão de corretagem – desde que ele exerça tal direito no prazo de 7 dias e por meio de carta registrada com aviso de recebimento.
Como visto, as novas disposições legislativas são substanciais e devem ser assimiladas à rotina de contratos das incorporadoras, com técnica apurada e sem tirar o olho da Lei.
ANTONIO LUIZ PEREIRA JUNIOR
Advogado Master of Laws IBMEC
Especialista FAE Business School
Sócio fundador do escritório ALPJ Sociedade de Advocacia
Membro da Comissão de Responsabilidade Civil da OAB/PR
Advogado do Instituto de Engenharia do Paraná em três mandatos
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